Lohnt sich jetzt ein Hausverkauf?

Für Hausverkäufer waren die letzten Jahre profitabel. Doch nun sind die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen rückläufig. Ein mögliches Indiz, dass sich die Preisdynamik abschwächt. Lohnt sich jetzt noch der Hausverkauf?

Das Jahr 2022 war ein Schlüsseljahr für Besitzer von Wohneigentum. Drei Mal hat die Schweizerische Nationalbank an der Zinsschraube gedreht und damit das Ende der Negativzinsen eingeläutet. Für Sparer hat sich dies als vorteilhaft erwiesen. Erstmals nach vielen Jahren müssen sie keine Strafgebühren mehr bezahlen, wenn Sie ihre Ersparnisse auf dem Sparkonto parken möchten. Eigenheimbesitzer haben diese Phase wohl eher als Wechselbad der Gefühle erlebt, wo sich gute und weniger gute Prognosen vermischen. In dieser unsicheren Zeit fragt sich wohl mancher Eigentümer, ob es ein günstiger Augenblick wäre, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, oder ob abwarten die bessere Strategie wäre.

Ist der Zenit der Preissteigerung tatsächlich überschritten? Ist für privates Wohneigentum mit sinkenden Preisen zu rechnen?
Die Immobilienpreisindizes der IAZI AG wie z.B. der SWX IAZI Private Real Estate Price Index (für privates Wohneigentum) deuten per Ende des 4. Quartals 2022 immer noch auf eine leichte Preissteigerung hin, verglichen mit dem Vorquartal. Laut der Immobilienbewertungsplattform RealAdvisor haben sich die Preise für Häuser ebenso in derselben Vergleichsperiode leicht verteuert.

Interessanter als die Transaktionspreise des oben erwähnten Index sind die inserierten Angebotspreise. Hier lässt sich die momentane Stimmung besser ablesen. Effektiv ist das Preiswachstum für Häuser laut dem Angebotsindex von IAZI seit Anfang Jahr um etwa 2 Prozent rückläufig. Angebotspreise reagieren jeweils schneller als die trägeren Transaktionspreise. Sie sind in der Regel ein ziemlich guter Vorlaufindikator für die absehbare Entwicklung der Abschlusspreise. Die nun rückläufige respektive schwächere Preisdynamik bei den Angebotspreisen ist also ein Indiz dafür, dass sich die Preisdynamik abschwächt. Durchaus möglich also, dass wir in einem der nächsten Quartale auch einmal ein negatives Vorzeichen bei den Transaktionspreisen sehen werden.

Anhaltende grössere Preiskorrekturen sind aber nicht zu erwarten. Zu knapp ist dafür das Angebot. Zwar scheint die Angebotsquote im Eigenheimmarkt nun langsam Boden gefunden zu haben, aber das absolute Niveau der ausgeschriebenen Objekte ist immer noch viel zu tief. Dies gilt auch für die Zahl der eingereichten Wohnbaugesuche. Impulse für eine Angebotsausweitung bleiben demnach in absehbarer Zukunft aus.

Haben sich die Finanzierungskosten seit der Zinswende so erhöht, dass Haushalte dadurch in Zahlungsschwierigkeiten geraten?
Die Antwort ist nicht so einfach. Die aktuellen Zinsen für langjährige Festhypotheken liegen nach wie vor in der Bandbreite der Tragbarkeitsregeln; es wird mit einem Zins von 4 bis 5 Prozent kalkuliert. Gleichzeitig gab es im letzten Jahr einen regelrechten Run auf die Geldmarkthypotheken. Angesichts der steigenden Zinsen bei Festhypotheken hat sich der Anteil der Saron-Hypotheken gegenüber den Festhypotheken im 2022 bei den neuen Abschlüssen sukzessive vergrössert. Allerdings wird sich der Unterschied («Spread») zwischen den Zinsniveaus verkleinern, wenn die Schweizerische Nationalbank im März nochmals an der Zinsschraube dreht.

Laut der Schweizerischen Nationalbank überschreiten bei 3 Prozent Zins schon viele Haushalte die «gesunde» Regel, die da lautet: Nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens darf fürs Wohnen ausgegeben werden. In der Realität wird das bedeuten, dass dieses Jahr manche Hausbesitzer nochmals über die Bücher müssen, bei der Berechnung ihres Budgets. Vielleicht muss dann die Anschaffung des neuen Autos doch noch ein bisschen warten. Alternativ sollten bei der Erneuerung der Hypothek kürzere Laufzeiten als 10 Jahre ins Auge gefasst werden. Denn so hätte beispielweise ein Bankkunde den Zins für zwei bis fünf Jahre auf dem aktuellen Niveau eingefroren. Wenn die Zinsen dann in den nächsten Jahren wieder sinken, lässt sich davon schon in kürzerer Frist profitieren, weil die Ablösung dieser Hypothek dann näher rückt als bei einer 10-jährigen Frist.

Stehen die aktuellen Lebensumstände noch mit dem aktuellen Wohneigentum in Einklang?
Mit dem eigenen Haus sind immer Emotionen verbunden. Hier sind die Kinder aufgewachsen. Hier haben sich viele Schlüsselmomente des Lebens abgespielt. Die Vorstellung, sich von diesen Räumen zu lösen, scheint anfangs sehr befremdlich. Doch wenn der Nachwuchs seine eigene Familie gründet, ist das Haus auf einmal zu gross. Das Sauberhalten ist aufwändig, das Treppensteigen mühsam und vielleicht mag sich der eine oder andere im Pensionsalter mehr Reisen und Ruhe gönnen. Somit wäre der Umzug in eine Eigentumswohnung ein deutliches Plus für die Lebensqualität.

Lohnt sich jetzt noch der Hausverkauf?
Möchten Sie als Eigentümer von den Preissteigerungen der letzten Jahre profitieren, ist der Zeitpunkt für den Hausverkauf nach wie vor optimal. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist noch immer sehr gross. Nutzen Sie diese Zeit und lassen im ersten Schritt den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Bei Verkaufsabsicht, stehen wir Ihnen als erfahrene Immobilienexperten mit Rat und Tat zur Seite.