Marktbericht – 1. Quartal 2023
Die Zinswende ist nun auch bei der Immobilienpreisentwicklung spürbar. Allerdings zeigt sich der Eigenheimmarkt weiterhin unbeeindruckt von den wechselnden Vorzeichen des Zinsniveaus.
Im vergangenen Jahr hat die Schweizerische Nationalbank das Regime der Minuszinsen beendet und den Leitzins seither laufend erhöht. Diese Zinserhöhungen – die letzte erfolgte im März, die nächste wäre im Juni möglich – sind nun auch in der Immobilienbranche spürbar. So haben sich die Werte des «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index», der die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern auf Basis aktueller Markttransaktionen misst, im 1. Quartal 2023 mit 0.4% kaum mehr verändert. Im Gegensatz dazu zeigt sich der Eigenheimmarkt weiterhin unbeeindruckt von den wechselnden Vorzeichen an der Zinsfront, wie der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Wohneigentum per Ende des 1. Quartals 2023 offenbart. So sind die am Markt bezahlten Preise gegenüber dem Vorquartal erneut um 1.0% gestiegen, wobei Einfamilienhäuser (1.0%) und Eigentumswohnungen (0.9%) unter den Käufern praktisch gleich begehrt waren. Aus Ganzjahressicht liegt die Wachstumsrate bei nach wie vor überdurchschnittlichen 4.6%.
Indizes reagieren zeitverzögert
Wie kommt es, dass die Preise für Wohneigentum so träge auf die Zinswende reagiert haben, obwohl doch die Schweizerische Nationalbank die Zinsen bereits im vergangenen Jahr aus der Minuszone gehievt hat? Denn auch im letzten Quartal gab es noch keine Preiskorrekturen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. So wies der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Wohneigentum per Ende des 4. Quartals 2022 eine Zunahme von 1,4% gegenüber dem Vorquartal aus. Zu diesem Preiswachstum hatten sowohl die Einfamilienhäuser als auch die Eigentumswohnungen in praktisch gleichem Ausmass beigetragen.
Entscheidend bei dieser Frage ist immer, welcher Index zur Analyse dient. Ein hedonischer Index, der nur auf abgeschlossenen Transaktionen beruht, reagiert auf Veränderungen immer zeitverzögert, weil in die Indexberechnung Daten aus der Vergangenheit hineinfliessen. Wenn man vom 1. Quartal spricht, müsste man also präzisieren und von der Zeitspanne vom 4. Quartal bis zum 1. Quartal sprechen. Grundlage der Preisberechnung sind die effektiven Preise aus den Handänderungen. Erst in den nächsten Quartalen werden die Preiskorrekturen wirklich sichtbar sein. Vorausgesetzt, die Schweizerische Nationalbank erhöht den Leitzins im Juni nochmals.
Etwas differenzierter präsentiert sich das Bild auf der kantonalen Ebene. Einzelne Kantone verfügen über eigene Preisindizes, die nochmals regional unterteilt sind. Der ZWEX (Zürcher Wohneigentumsindex) bildet die qualitätsbereinigte Preisentwicklung basierend auf Freihandtransaktionen nach der hedonischen Methode ab. Er besteht aus den Subindizes See, Regio und Land. Im ersten Quartal 2023 sind die Wohneigentumspreise im Kanton Zürich um 1,7 % gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal resultiert ein Wachstum von 5,6 %. Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entwickelte sich der Index wie folgt: ZWEX: 5,6 %; See: 5,7 %; Regio: 5,4 %; Land: 5,5 %.
Zinsen liegen in der Bandbreite der Tragbarkeitsregeln
Gleichzeitig mit den Zinsen haben sich auch die Finanzierungskosten für privates Wohneigentum stark verteuert. Weniger Freude an der Zinswende hatten solche Eigenheimbesitzer, die ihre Fixhypothek kürzlich erneuern mussten. Zwar liegen die aktuellen Zinsen für langjährige Festhypotheken immer noch in der Bandbreite der Tragbarkeitsregeln; dort wird mit einem Zins von 4 bis 5 Prozent kalkuliert. Laut der Schweizerischen Nationalbank überschreiten bei 3 Prozent Zins schon viele Haushalte die «gesunde» Regel, die da lautet: Nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens darf fürs Wohnen ausgegeben werden. Nach rund einem Jahr Zinserhöhungen neigt sich der Zinszyklus allerdings nun dem Ende zu. Die Notenbanken rund um den Globus haben auf die stark erhöhten Inflationsraten mit einer geldpolitischen Vollbremsung reagiert. So dürfte die Schweizerische Nationalbank im Juni noch ein weiteres Mal an der Zinsschraube drehen. Die hohe Zuwanderung, die Knappheit an Boden sowie die nach wie vor relativ gute laufende Wirtschaft sind alles Faktoren, welche den Immobilienmarkt heute und hoffentlich auch noch morgen stützen.
Quelle: www.zkb.ch/zwex