Eigenes Haus ohne Land
Grundstücke im Baurecht sind meistens recht viel günstiger als vergleichbare Immobilien. Allerdings sind die vielen formellen Einzelheiten auf den ersten Blick gar nicht so einfach zu interpretieren.
Die Anzeige auf einer der grossen Immobilienplattformen sticht gleich ins Auge. Die gründlich renovierte, nahe beim Zürichsee gelegene Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche kostet 860‘000 Franken. Für die Garage würden Kosten von 1’260 Franken fällig. Stimmt das wohl alles? Recherchiert man den durchschnittlichen Preis einer Eigentumswohnung in dieser Gemeinde, liegt der Durchschnittspreis bei etwa 1.5 Millionen Franken. Der Kantonsdurchschnitt hingegen bei rund 1.3 Millionen Franken. Die Lösung des Rätsels liegt im scheinbar bescheidenen Wort nach der Beschreibung: Moderne und einzugsbereite Wohnung (im Baurecht). Baurecht heisst in diesem Fall: Der Käufer erwirbt die Wohnung über eine vertraglich vereinbarte Frist. Als Entschädigung bezahlt er dem Baurechtsgeber einen jährlichen Baurechtszins.
Was bedeutet Baurecht
Ein Baurecht liegt vor, wenn ein Grundeigentümer jemandem erlaubt, auf seinem Boden zu bauen. Mit einem Baurecht kann man also Eigentümer eines Hauses sein, das auf fremden Boden steht. Die Öffentliche Hand als Grundeigentümer ist in vielen Fällen dazu übergegangen, Grundstücke nicht an private Personen zu verkaufen, sondern ein Baurecht an Grundstücken zu errichten und dieses auf Privatpersonen zu übertragen. Mit diesem Baurecht ist sichergestellt, dass langfristig die Öffentliche Hand das Grundstück wieder selbst in Besitz nehmen kann und die langfristige Nutzung durch einen Privaten im Baurecht trotzdem ermöglicht wird. Berühmtestes Beispiel für das Baurecht in der jüngeren Geschichte des Kantons Zürich ist das bekannte Corbusier-Haus. Es veranschaulicht sehr gut, dass die Rücknahme des Grundstücks ein paar juristische Fallstricke bereithält. Wer allerdings jetzt als 20-jähriger die anfangs erwähnte Wohnung im Baurecht erwirbt, muss sich mit der Frage erst im Pensionsalter befassen. Der Vertrag beansprucht die maximale Vertragslaufzeit von Gesetzes wegen 100 Jahre.
Selbständiges und dauerndes Recht
In der Regel ist das Baurecht ein sogenannt selbständiges und dauerndes Recht. Das heisst: Es ist selbständig, wenn es nicht an eine bestimmte Person gebunden ist; es kann deshalb auch vererbt oder durch Verkauf oder Schenkung auf eine andere Person übertragen werden. Und es ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre gelten soll. Ein selbständiges und dauerndes Baurecht kann im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden. So kann das Gebäude selber mit Dienstbarkeiten und Pfandrechten belastet werden. Es ist also möglich, das Grundstück mit einer Hypothek zu belasten.
Es ist aber auch möglich, dass ein Baurecht an eine bestimmte Person gebunden und deshalb ein unselbständiges Recht ist. Auch kann eine Gültigkeit von weniger als 30 Jahren vereinbart werden. Ein solches Recht ist dann eine gewöhnliche Dienstbarkeit und wird auch als solche im Grundbuch eingetragen.
Was regelt der Baurechtsvertrag?
Da das Gesetz den Inhalt des Baurechts nur sehr allgemein regelt, sind die Einzel-heiten in einem Baurechtsvertrag zu regeln. Definiert wird darin beispielsweise: Welche Art von Gebäude darf errichtet werden (Ein- oder Mehrfamilienhaus, Hotel oder Restaurant)? Wie soll es genutzt werden (als Gewerbebetrieb oder Wohnhaus)? Zu den wichtigsten Regelungspunkten gehören die Dauer des Baurechts, die Höhe des Baurechtszinses sowie die Heimfallregelung.
Der Vertrag muss von einem Notar öffentlich beurkundet werden. Er wird den Vertrag entsprechend aufsetzen und muss die Parteien detailliert über den Inhalt aufklären. Das Baurecht entsteht, sobald es im Grundbuch eingetragen ist.
Was ist unter dem Baurechtszins zu verstehen?
Der Baurechtszins ist die Gegenleistung des Bauberechtigten an den Grundeigentümer für das Einräumen der Rechte. Gratis werden diese nur selten gewährt – am ehesten noch, wenn der Boden der Öffentlichen Hand gehört. Für die Festlegung des Zinses gibt es keine Vorgaben. Die Entwicklung orientiert sich häufig am Landesindex der Konsumentenpreise und wird meist periodisch an die tatsächlichen Verhältnisse (Landwert) angepasst.
Mindestlaufzeit oder Maximallaufzeit
Das Baurecht bei der erwähnten Wohnung läuft im Jahr 2080 ab, was der Maximal-laufzeit von 99 Jahren entspricht, denn der Vertrag beginnt im Jahr 1981. Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien offen, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird aber keine Verlängerung vereinbart, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über («Heimfall»).
Vorteile und Nachteile
Das Baurecht bringt je nach Interessenlage Vorteile und Nachteile. Für den Baurechtsgeber hat die Vergabe des Landes den Vorteil, dass er nach wie vor im Besitz des Grundstückes ist und hierfür einen Baurechtszins erhält. Im Gegenzug hat er aber keine tatsächliche Verfügungsmacht über das Grundstück.
Der Baurechtsberechtigte hat den grossen Vorteil, dass er seinen Traum vom Eigenheim mit reduzierten Investitionskosten realisieren kann, da die Landerwerbskosten entfallen. Bei den derzeit strengen Tragbarkeitsrichtlinien der Banken ist dies eine reizvolle Möglichkeit für junge Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen, sich den Wohntraum doch noch zu erfüllen.
Bei der Wohnung nahe dem Zürichsee betragen der jährliche Bauzins und die jährlichen Nebenkosten 1170 Franken, respektive 7000 Franken. Falls der Käufer die Kaufsumme von 860‘000 Franken nicht auf der hohen Kante hat, wird er höchstwahrscheinlich bei seiner Bank einen Hypothekarkredit beantragen. Geht man von einer Kreditsumme von 430’000 Franken aus, ist die Zinsbelastung jährlich 10’320 Franken bei einer 10-jährigen Festhypothek mit einem Zins von 2.4%. So summieren sich die monatlichen Wohnkosten auf rund 1540 Franken. Bei Immobilien im Baurecht verlangen die Banken zudem meist eine vollständige Rückzahlung der Hypothek bis zum Ende des Baurechtsvertrags. Für die Amortisation von 430’000 Franken über 57 Jahre fallen rund 7500 Franken pro Jahr an.
Fazit: Aus diversen obengenannten Gründen löst das Thema bei vielen nicht selten Stirnrunzeln aus. Muss es aber nicht. Um verbleibende Unsicherheiten loszuwerden, lohnt es sich deshalb, sich von einem erfahrenen Immobilienmakler beraten zu lassen. Da wir in der Vergangenheit einige Liegenschaften im Baurecht veräussern durften, sind wir auch hier der richtige Ansprechpartner für alles, was Sie zu diesem Thema wissen möchten.