Liegenschaft auf fremden Boden

Grundstücke im Baurecht sind meistens recht viel günstiger als vergleichbare Immobilien. Und oftmals sind die vielen formellen Einzelheiten auf den ersten Blick gar nicht so einfach zu interpretieren.

Ein Praxisbeispiel verdeutlicht das Phänomen: Eine gründlich renovierte Eigentumswohnung nahe dem Zürichsee mit 80 Quadratmetern Wohnfläche wird für 860‘000 Franken zuzüglich eines Garagenplatzes angeboten. Zieht man den lokalen Durchschnittspreis für vergleichbare Objekte heran, liegt dieser in der entsprechenden Gemeinde oft bei rund 1,5 Millionen Franken. Das Rätsel dieser markanten Differenz löst sich beim Blick auf den Zusatz in der Objektbeschreibung: Kauf im Baurecht. Doch was genau bedeutet dieses Modell für den Erwerber?

Das Prinzip des Baurechts

Ein Baurecht gemäss Schweizerischem Zivilgesetzbuch (ZGB) liegt vor, wenn ein Grundeigentümer einem Dritten das Recht einräumt, auf der Bodenoberfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Kurz gesagt: Man wird Eigentümer des Gebäudes oder der Wohnung, während das Land im Eigentum des Baurechtsgebers verbleibt. Als Gegenleistung bezahlt der Baurechtsnehmer einen wiederkehrenden, vertraglich vereinbarten Baurechtszins.

Insbesondere die öffentliche Hand (Kantone und Gemeinden) sowie institutionelle Anleger oder Stiftungen nutzen vermehrt dieses Instrument. Sie veräussern ihr Land nicht an private Investoren, sondern sichern sich über das Baurecht die langfristige Kontrolle und den schliesslichen Rückhalt des Grundstücks, während sie gleichzeitig Wohnraum ermöglichen. Das wohl prominenteste Beispiel in der jüngeren Zürcher Geschichte ist das Corbusier-Haus im Seefeld, welches eindrücklich veranschaulicht hat, dass die vertragliche Ausgestaltung – insbesondere beim späteren Heimfall – juristische Präzision erfordert.

Die gesetzliche Maximallaufzeit für ein selbständiges und dauerndes Baurecht beträgt 100 Jahre. 

Der Baurechtszins und die Laufzeiten

Der Baurechtszins bildet für die Bodennutzung die finanzielle Gegenleistung. Für die Festlegung der Zinshöhe gibt es keine starren gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis orientiert sich die Wertentwicklung des Zinses jedoch meist an der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) und wird periodisch an den aktuellen Landwert angepasst.

Läuft ein Vertrag – wie im eingangs erwähnten Beispiel im Jahr 2080 nach der klassischen Dauer von 99 Jahren – ab, steht es beiden Parteien frei, das Baurecht um maximal weitere 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung vereinbart, tritt der sogenannte Heimfall ein: Das Bauwerk geht von Gesetzes wegen in das Eigentum des Grundeigentümers über. Der Baurechtsnehmer wird dafür im Regelfall durch eine vertraglich vereinbarte Heimfallentschädigung (Wert der Baute) entschädigt.

Vor- und Nachteile in der Übersicht

Vorteile für den Käufer: Der grösste Vorteil liegt in den stark reduzierten initialen Investitionskosten, da der kapitalintensive Landerwerb entfällt. Angesichts der strengen Tragbarkeitsrichtlinien der Schweizer Banken eröffnet dies eine attraktive Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim in Premium-Lagen mit deutlich weniger Eigenkapital zu realisieren.

Finanzierungs- und Amortisationspflicht: Banken finanzieren Baurechtsobjekte routiniert, verlangen jedoch aufgrund der Befristung meist eine vollständige Amortisation der Hypothek bis zum Ablauf des Baurechtsvertrags. Bei einer angenommenen Kreditsumme von 430‘000 Franken über die verbleibenden 57 Jahre entspricht dies einer jährlichen Amortisation von rund 7‘500 Franken. Zusammen mit einem tiefen Zinssatz für eine langfristige Festhypothek, dem Baurechtszins und den Nebenkosten resultieren daraus kalkulierbare und attraktive monatliche Wohnkosten.

Nachteil: Der Eigentümer besitzt keine absolute Verfügungsmacht über das Land und ist an die Bestimmungen des Baurechtsvertrags gebunden. Ohne vertraglich zugesicherte Verlängerungsoption kann sich der Wiederverkauf gegen Ende der Laufzeit anspruchsvoller gestalten.

Fazit

Das Thema Baurecht löst aufgrund seiner Komplexität im Markt oft unbegründete Skepsis aus. Bei einer fundierten Prüfung der Verträge bietet es jedoch hervorragende wirtschaftliche Chancen. Da wir in der Vergangenheit bereits erfolgreich Liegenschaften im Baurecht vermittelt haben, kennen wir die Fallstricke und regulatorischen Details.

Sie interessieren sich für ein Objekt im Baurecht oder möchten den bestehenden Baurechtsvertrag Ihrer Liegenschaft fachmännisch analysieren lassen? Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Expertise partnerschaftlich zur Seite.