Strategien zur Optimierung beim Immobilienverkauf

Sowohl Eigentümer als auch Verkäufer von Liegenschaften sehen sich im Rahmen einer Transaktion mit komplexen Steuerfragen konfrontiert. Eine zentrale Stellung nimmt dabei die Grundstückgewinnsteuer ein. Da es hierbei oft um erhebliche Beträge geht, lohnt sich eine präzise Planung – denn die Steuerlast ist keineswegs immer in Stein gemeisselt.

Bei einem gewinnbringenden Immobilienverkauf erhebt der Fiskus eine sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Als Grundstückgewinn gilt im Wesentlichen die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den ursprünglichen Anlagekosten (Kaufpreis zuzüglich wertvermehrender Investitionen). Diese bedeutende staatliche Einnahmequelle ist objektgebunden und wird am Standort der Liegenschaft fällig. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach der Besitzesdauer und variiert stark von Kanton zu Kanton.

Während beispielsweise im Kanton Zürich der niedrigste Steuersatz nach einer Besitzesdauer von 20 Jahren erreicht wird, entfällt die Steuer im Kanton Genf nach 25 Jahren unter bestimmten Voraussetzungen vollumfänglich. Bei einer sehr kurzen Besitzesdauer (unter zwei Jahren) verlangen viele Kantone zudem einen erheblichen Kurzfrist-Zuschlag, um Spekulation einzudämmen. Die Steuerhoheit liegt grundsätzlich bei den Kantonen oder den jeweiligen Gemeinden.

Möglichkeiten zur Steueroptimierung

I. Abzüge geltend machen

Die effektive Steuerlast lässt sich durch das Geltendmachen aller gesetzlich zulässigen Abzüge substanziell reduzieren. Hierbei wird zwischen zwei Kategorien unterschieden:

Wertvermehrende Investitionen: Aufwendungen, die den Wert der Liegenschaft nachhaltig steigern (wie ein Dachstockausbau oder der Anbau eines Wintergartens), können von der Steuer abgesetzt werden. Voraussetzung für die Anerkennung durch die Steuerbehörden ist die lückenlose Aufbewahrung sämtlicher Belege, Sanierungsunterlagen und Rechnungen. Reine Unterhaltsarbeiten oder der Ersatz einer Küche gelten als werterhaltend und sind nicht abzugsfähig. 

Transaktionskosten: Sämtliche mit dem Verkaufsprozess direkt verbundenen Kosten mindern den steuerbaren Gewinn. Dazu gehören unter anderem die Maklerprovision, Insertionskosten, Notariatsgebühren, der angesparte Anteil am Erneuerungsfond bei Stockwerkeigentum sowie allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek. Bewegliche Gegenstände (sogenannte Fahrhabe) müssen im Kaufvertrag explizit ausgewiesen werden, um steuerlich berücksichtigt zu werden.

II. Aufschub strategisch nutzen

Unter klar definierten gesetzlichen Rahmenbedingungen lässt sich die Steuerpflicht aufschieben. Dies bedeutet jedoch keinen Steuererlass: Wird die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt an einen Dritten veräussert, wird die aufgeschobene Steuer unter Anrechnung der gesamten Besitzesjahre fällig. Bei reinen Anlageobjekten, Zweit- oder Ferienwohnungen ist ein Steueraufschub in der Regel ausgeschlossen. Die wesentlichen Voraussetzungen für einen gesetzlichen Steueraufschub sind:

• Ersatzbeschaffung (innert einer kantonal unterschiedlich geregelten Zeitspanne, im Kanton ZH sind es zwei Jahre ab der Eigentumsübertragung)   
• Erbvorgang oder Schenkung
• Eigentumswechsel unter Ehegatten (Güterrecht)
• Neuparzellierung resp. Landumlegung

Fazit

Die Grundstückgewinnsteuer ist ein fundamentaler Bestandteil jeder professionellen Verkaufsabwicklung. Da der Verkäufer von Gesetzes wegen für die Begleichung haftet und im schlimmsten Fall die Liegenschaft als Pfand für die Steuerbehörde dient, ist eine exakte Berechnung unerlässlich. Wir unterstützen Sie umfassend bei der Optimierung der Abzüge und der korrekten Deklaration unmittelbar nach der Immobilientransaktion.

Sie planen den Verkauf Ihrer Liegenschaft und möchten die Grundstückgewinnsteuer optimal minimieren? Gerne stehen wir Ihnen für eine Beratung zur Seite.